نگاهی به سیاست های دولت و وزارت نفت در مدیریت بازار مسکن
از خانه های سازمانی تا وام های کم بهره
مشعل مسکن، یکی از موضوعات مهم مردم، بخصوص در شهرهای بزرگ است که از گذشته تا امروز همواره با چالش های مختلفی همچون قیمت، ایمنی و عدالت، مالیات و ... مواجه بوده است. آنهایی که خانه دار هستند، اگرچه خیالشان راحت است؛ اما با تغییرات قیمت مواجه هستند و نگران اینکه ارزش دارایی شان کم می شود یا نه!؟ ولی سنگینی این کفه ترازو به سمت مستاجرها و فاقد مسکن ها بسیار بیشتر است. کمترین نگرانی برای آنهایی که خانه ندارند، تورم و تغییرات قیمت برای افزایش اجاره بها و ودیعه مسکن از امسال تا سال دیگر است و اینکه با وجود نبود تناسب میان درآمد و هزینه ها چطور باید اجاره خانه را تامین کنند ! چون تامین نشدن این مبلغ مساوی با بی خانمانی یا تغییر نزولی محلات به سمت حاشیه های شهر و یا حتی مهاجرت به شهرهای دیگر است.
دولت ها در همه کشورها، از جمله ایران، همواره سیاست هایی را برای کنترل و آرامش در بازار مسکن اجرا می کنند. این سیاست ها مستقل از سایر برنامه های اقتصادی و شرایط عمومی اقتصاد آن کشور نیست. به همین دلیل مسکن، به مقوله ای چند وجهی تبدیل شده که قیمت آن با تغییراتی در بازارهای دیگر، بالا و پایین می شود. از سوی دیگر، دولت ها و زیرمجموعه های اقتصادی، هر کدام برای جبران کمبودها و تامین نیاز بازار مسکن، اقدام به اجرای پروژه های ساخت و ساز یا ایجاد زمینه تامین مالی مناسب برای خرید یا ساخت مسکن می کنند.
عملکرد حداکثری در بازار مسکن با بازدهی حداقلی
دولت ها از چند دهه گذشته تاکنون، سیاست های مختلفی را برای تامین مسکن و قرار دادن تسهیلات خرید و ساخت مسکن پیش بینی و اجرا کرده اند؛ از مسکن ارزان برای نیازمندان تا مسکن مهر و حالا هم مالیات برای خانه های خالی یا لوکس که می توان گفت اگرچه هر کدام از این طرح ها اجرا شده یا در انتظار اجرا هستند؛ اما جوابگوی نیاز بازار مسکن و اصلاح مشکلات نبوده اند.
سیاست های مسکن در سال های پس از انقلاب اسلامی و در تمامی دولت ها، سیاست های باز توزیعی مسکن از پایین، رهاسازی بازار مسکن، توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی، پاسخ به تقاضا برای مسکن بویژه در بین اقشار کم درآمد با طرح مسکن مهر و تعاونی ها و اصلاح رویه طرح مسکن مهر با تأکید بر مسکن اجتماعی و حالا هم سیاست های اصلاحی و کسب درآمد از خانه های خالی و لوکس و ارائه تسهیلات کم سود برای تامین مسکن رو به رو بوده است.
می توان گفت که هر يک از برنامه هاي اجرا شده تاکنون، نقاط ضعف و قوت خاص خود را دارند که از آن جمله مي توان به نبود ابزارهاي لازم اجرايي اشاره کرد که باعث مي شود بين اهداف و عملکرد در هر دوره شکاف ايجاد شود. يکي ديگر از مشکلات برنامه ها که در هر دوره مشاهده مي شود، کلي بودن برنامه است که می تواند ناشي از فقدان نظام جامع مديريت مسکن در عرصه هاي نظري، تجربي و اجرايي باشد.
پیشنهادهای حمایتی که بازار مسکن را جذابتر می کنند
بر اساس گزارش مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی، روند تغییرات شاخص های مسکن از جمله شاخص خانوار در واحد مسکونی و میزان واحدهای مسکونی با دوام در کشور رو به بهبود است. با این حال هنوز با کمبود جدی واحدهای مسکونی، بخصوص در کلانشهرها مواجه هستیم و کماکان نسبت قابل توجهی از واحدهای مسکونی در کشور جزو بافت فرسوده بوده و از استحکام لازم برخوردار نیستند و رشد و گسترش سکونت گاه های غیررسمی و حاشیه ای در شهرها و کلانشهرها از مرحله نگران کننده عبور کرده است. با این حال می توان با سیاست هایی اصلاحی و تکمیلی، اشتباهات قبل را اصلاح و شرایط را برای رضایت عمومی شهروندان هموار کرد. در همین زمینه، پیشنهادهایی هم مطرح هستند که می توان به «دستیابی به شاخص برابری تعداد واحد مسکونی در مقابل تعداد خانوار»، «کاهش سهم زمین در هزینه تمام شده قیمت مسکن»، «پیگیری و اجرای مسکن اجتماعی و حمایتی»، «اصلاح و اجرای نظام اجاره داری حرفه ای»، «نوسازی بافت های فرسوده»، «دادن جوازهای ساخت آسان و حذف بسیاری از روندهای اداری دست و پاگیر»، «تناسب الگوی ساخت و تقاضای مسکن، پیش بینی تسهیلات حمایتی واقعی برای مسکن»، «برنامه ریزی برای خانه های خالی»، «مالیات بر عایدی سرمایه املاک»، «همکاری مدیریت شهری و پیش بینی زمین های بایر شهری برای ساخت و سازهای درون شهری» و ... اشاره کرد.
به نظر می رسد اجرای برخی از سیاست ها می تواند به عنوان راهکارهاي اصلاحی تا حد زیادی التهاب در بازار مسکن را کاهش دهد و قیمت ها را تعدیل کند. سیاست هایی همچون «تقويت برنامه ريزي جامع مسکن به لحاظ نظري و لزوم مشارکت مردم در برنامه ريزي و اجرا»، مديريت بهينه زمين و جلوگيري از بورس بازي و احتکار زمين، حذف موازی کاری ها در عملکرد دستگاه های اجرایی و همراهی برای اجرای سیاست های مسکن، بخصوص در حوزه ارائه تسهیلات، «اعمال سیاست های سختگیرانه برای صاحبان خانه های خالی و لوکس» می تواند راهگشا باشد؛ البته شرط این موضوع، آن است که اهتمامی جدی در اجرای این قوانین وجود داشته باشد و برخی از موارد مهم را سختگیرانه پیگیری کنند.
تسهیلات مسکن خاص که وزارت نفت برای کارکنانش دارد
یکی از وظایف زیرمجموعه های دولتی در سال های گذشته، تامین مسکن برای برخی از کارکنان خود در مناطق خاص یا ایجاد شرایط و ارائه تسهیلات خرید مسکن بوده است. وزارتخانه های مختلف یا شهرداری ها در سال های گذشته، همواره تعاونی مسکن و خانه های سازمانی یا وام های بانکی برای کارکنانشان داشته اند. وزارت نفت، به عنوان یکی از بزرگترین وزارتخانه ها که واحدهای زیرمجموعه آن، در مناطق عملیاتی استان های مختلف قرار گرفته، همواره در این زمینه پیشرو بوده است. این وزارتخانه، علاوه بر مسکن سازمانی، وام های بانکی و تعاونی ها، به شکل موقت برای کارکنان پروژه های عملیاتی هم کانکس های سیار یا شهرک های کارکنانی ایجاد کرده است.
شرکت های مختلف زیرمجموعه این صنعت عظیم، تسهیلات و شرایطی را برای کارکنان خود فراهم کرده، یا صندوق بازنشستگی صنعت نفت وام های خرید مسکن، تبدیل به احسن و تعمیرات را برای کارکنان خود پیش بینی می کند که همه این موارد در هر شهر و استان با شرایط آن منطقه تفاوت دارد. در عین حال بسیاری از شرکت ها در زیرمجموعه صنعت نفت، ساخت مسکن و کمک به ساخت و ساز، بخصوص در مناطق کم برخوردار و محروم مناطق نفت خیز را در قالب «مسؤولیت اجتماعی» آن سازمان در برنامه خود قرار داده و اجرایی می کنند. در حال حاضر بخش زیادی از کارکنان صنعت نفت، بویژه در مناطق عملیاتی چند استان جنوبی کشورمان در خانه های سازمانی و شهرک هایی که نفت ساخته، ساکن هستند و یا با کمک وام های بانکی خانه دار شده اند. نکته قابل توجه در این مورد، آن است که اگر همه وزارتخانه ها و زیرمجموعه های اقتصادی و غیر اقتصادی دولت با همکاری شهرداری ها و سایر مجموعه های مرتبط تعامل خوبی داشته باشند، می توانند حجم قابل توجهی از تقاضای مسکن را پوشش دهند.